每周一谈： 6 月销售复苏延续投资端承压
商品房销售额、销售面积单月同比增速持续改善
商品房销售额及销售面积6 月累计同比分别为-28.9%、-22.2%，较上月提升2.6、 1.3pct.销售额及销售面积单月同比分别为-20.8%、-18.3%，较上月跌幅收窄16.9、13.5pct.5-6 月连续2 个月实现商品房销售指标单月同比跌幅收窄，市场底部已基本明确，预计三季度将延续复苏趋势。
房地产开发资金来源跟随销售同步好转
房地产开发资金来源6 月累计同比增速-25.3%，较上月增加0.5pct，单月同比增速-23.6%，较上月增加9.8pct.从资金来源构成来看，6 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-32.1%、-17.5%、-30.8%、-19.7%，较上月分别增加1.9pct、减少4.2pct、增加17.9pct，增加14.7pct。
6 月商品房销售表现加速改善下，需求端资金同步加速转暖，推动开发资金来源整体出现改善。我们仍维持三季度市场复苏延续的判断，在此带动下，需求端的资金来源定金预收款及按揭贷款走好趋势也将保持，并促进房企资金情况改善，并向供给端的国内贷款及自筹资金传导乐观情绪。
房企资金紧张现状仍待改善，新开工、施工、竣工面积走弱
6 月新开工面积累计同比增速-34.4%，竣工面积同比增速-21.5%，施工面积同比增速-2.8%，分别较上月减少3.9、6.2、1.8pct.月度口径来看，新开工面积同比增速-45.1%、竣工面积同比增速-40.7%、施工面积同比增速-48.1%，分别较上月减少3.2、9.5、8.4pct。
施工端与销售端边际变动表现为背向而行，反应了房企资金紧张的现状仍未得到充分改善。尽管销售及回款有所好转，但尚未充分扭转房企资金紧张的现状。房企减少拿地及开工、施工动作，进而减少资金流出、聚焦存量可售项目实现资金回笼，拖累新开工及竣工面积复苏；此外，竣工也一定程度受到了2021 年6 月高基数影响，导致出现单月同比大幅下行。施工端的改善仍需房企资金状况出现实质性好转支撑，增量资金方面需销售市场持续复苏，存量方面仍需持续纾困及企业自身的资金盘活动作。
施工端及土地端弱势，房地产开发投资同比增速下行
房地产开发投资6 月累计同比增速-5.4%，较上月下降1.3pct，单月同比增速-9.4%，较上月减少1.6pct.1-6 月土地购置面积累计同比增速-48.3%，较上月减少2.7pct，拿地、施工端均处于低位，投资端持续承压。
从过程来看，边际改善幅度有波动，需解决的问题仍然存在，过程或有曲折：
从高频30 城数据观察，7 月的市场热度较6 月有所回落，随着时间进入商品房市场的传统销售淡季，复苏的力度也将受到一定影响；
资金端的压力开始显现，“弱复苏”的销售改善不足以解决房企的资金压力，进而演变为房企端的债务事件与竣工压力，叠加7-8 月为偿债高峰期，需关注点状事件对初步复苏市场的信心扰动。
从方向上判断，政策宽松、疫情消退、数据持续性均指明行业的复苏方向是明确的，优质房企必将穿越周期。
数据追踪(7 月4 日-7 月10 日)：
新房市场： 30 城成交面积单周及累计同比分别为-44 PCT、-35 PCT，一线城市-24 PCT、-32 PCT，二线-54 PCT、-31 PCT，三线-36 PCT、-45 PCT。
二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比+0.1 PCT，累计同比-22 PCT。
土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-19 PCT，成交建筑面积累计同比-31 PCT，成交金额累计同比-54 PCT，土地成交溢价率为2.21%。
城市行情环比：北京(-47 PCT)，上海(-43 PCT)，广州(-59 PCT)，深圳(-14 PCT)，南京(+17 PCT)，杭州(-49 PCT)，武汉(-33 PCT)。
投资策略：建议优先选择行业龙头保利发展、万科A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。
风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约。
（文章来源：申港证券）
文章来源：申港证券