5月20日，中指研究院“2022中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十届产城融合投融资大会”召开，会上发布了最新的中国物业服务上市公司研究成果。
《中国经营报》记者了解到，从2021年初到今年5月，物业服务板块先扬后抑，市盈率与2018年持平，但仍高于市场整体水平。今年5月13日，港股物业服务板块平均市盈率为13.0倍，高于恒生指数平均水平(9.1倍)，2021年物业服务上市公司在管面积均值达到1.1亿平方米、营业收入均值达到33.7亿元，公司规模迅速扩大，盈利能力不断提升。
净利润增长五成
相关数据显示，截止到今年5月13日，已有59家物业服务企业登陆资本市场，其中港股55家，A股4家。另有6家已交表并在上市进程中，处于冲刺阶段。高速扩张的管理规模助力物业服务企业登陆资本市场，而物业服务企业融资又多用于市场收并购相关业务，以加快规模扩张，形成良性循环。
根据中指研究院报告，截至2021年底，物业服务上市公司在管面积均值1.1亿平方米，同比增长44.3%，合约面积均值1.6亿平方米，同比增长37.6%。2021年物业服务上市公司第三方拓展面积占在管面积平均达到了57.1%，较2020年增加10.3个百分点。
在管面积增加带动了营收大增。2021年物业服务上市公司营业收入均值达33.7亿元，较上年增加11.1亿元。营业收入破百亿元的物业服务上市公司达到4家，分别为碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务和保利物业，其中碧桂园服务营业收入独占鳌头，为288.4亿元。
同期，物业服务上市公司毛利润均值9.1亿元，同比增长44.1%，净利润均值4.5亿元，同比大增50.1%。2021年物业服务上市公司毛利率均值和净利率均值分别为29.1%和13.2%，实现持续稳健发展。2021年物业服务上市公司的营业收入均值、毛利润均值、净利润均值同比增速分别为49.0%、44.1%和50.1%。营业收入均值增速相较2020年进一步提高。
物业服务上市公司的储备面积也实现了大幅增长，2021年公司储备面积均值为0.58亿平方米，同比增长24%，增幅较2020年增加13.6个百分点，储备面积占在管面积均值的53%。
在规模扩张的发展要求下，物业服务上市公司社区增值服务实现了跨越式增长，主要集中在社区生活服务、房产经纪、社区零售、家装服务等领域。
或将进入估值修复期
港股物业服务板块总市值在2020年四季度一路高歌猛进，进入2021年之后维持高位，6月末突破万亿港元。但随后迎来了较大幅度的调整，到2022年5月13日下降到4464.9亿港元。将港股物业服务板块市场表现与历史比较可以发现，总市值与2020年8月水平相当，而市盈率均值回到2018年11月水平。
回顾2018年末，物业服务上市公司只有13家，营业收入均值22.1亿元，净利润均值2.8亿元，净利润率均值11.4%，每股收益0.2元，均低于当前水平。
与此同时，受全球疫情、俄乌冲突以及中美激烈博弈等外部事件影响，世界经济发展面临隐忧，国内经济持续稳定增长态势不断受到挑战，香港资本市场也不能幸免，物业服务板块在大盘整体带动下进入下降通道。
因此，受内在调整需求、市场环境与关联房地产企业影响，港股物业服务板块表现已脱离公司基本面，存在超跌现象。资本市场当前的过度反应孕育着未来价值向上回归的动因，随着房地产行业形势有所缓和、行业支持和经济刺激政策陆续推出，外部环境逐渐好转，港股物业服务板块也有望进入估值修复周期。
不过，尽管物业服务板块整体进入下降通道，但也应看到，依然有优秀物业服务上市公司在这个过程中经受住了资本市场考验，表现可圈可点。高水平的企业经营和高质量的业绩增长是优秀上市公司获得资本市场关注的基石；稳定经营的关联房地产企业是上市公司发展的有力保障；优秀上市公司通过发展多种经营业务，增强公司发展潜力。
（文章来源：中国经营网）
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